5月, 2014年

独立・開業に際しての注意点を知ろう!

2014-05-29

宅建は不動産分野の国家資格ですが、他の国家資格と比べて、ひとつ大きな違いがあります。他の国家資格、たとえば弁護士でも税理士でも、行政書士でも社会保険労務士でもかまいませんが、これらはすべて試験合格後に独立・開業することが前提の資格になっています。裏を返せば、あまりにも専門性が高すぎるがゆえに、一般企業のなかで活かすことが難しいと言えます。

それに対して宅建は、確かに不動産分野に特化した資格ではあるのですが、そもそも不動産というのは私たちの生活には不可欠なもので、さまざまな分野に関わりを持っています。そのため宅建資格も、不動産業界にとどまらず、不動産に関わりを持つさまざまな業界で活かすことができるわけです。このあたりのことについては、「宅建資格が活かせる業界について知ろう!」のページでも解説したとおりです。

では、宅建は他の国家資格のように独立・開業はできないのかというと、もちろんそんなことはなく、実際に独立・開業して活躍している宅建主任者も大勢存在します。
宅建主任者の採用を望む企業はたくさんありますので、そういうところに勤めて安定的な収入を得るのも良し、他の国家資格のように独立・開業して一攫千金を夢見るのも良しといった具合に、多様な働き方ができる点もまた、宅建資格の魅力のひとつなのです。

ただし、単に宅建試験に合格しただけでは独立・開業はできませんので、その点はご注意ください。
独立・開業して自ら宅建業を営むに際しては、人的審査と事務所審査の両方をクリアしてまずは免許を取得する必要があります。さらに、不動産という高額な商品を取り扱うことになりますので、万が一のトラブルに備えて、営業保証金の供託手続きを行う必要もあります。

あくまでもテクニカルな問題ですので、手続き自体は決して難しいわけではありません。しかし試験合格後に、いきなり独立・開業をすることは個人的にはあまりおすすめできません。宅建の仕事においては、知識だけでなく、現場でのスキルやネットワークが重要になってきますので、まずは不動産会社に就職・転職して、そこで十分な経験を積むことが独立・開業の成功の秘訣です。

宅建資格が活かせる業界について知ろう!

2014-05-29

前のページで、宅建には独占業務があると述べました。独占業務があるということはすなわち、宅建の資格を持っていないとできない業務があるということですから、不動産会社としては当然、宅建主任者を採用したいと考えるわけです。

不動産会社が宅建主任者を採用したいと考えるのにはもうひとつ大きな理由があって、それが「設置義務」と呼ばれているものです。設置義務というのはそのままずばり、不動産会社に宅建主任者の設置を義務づける制度のことで、具体的には、不動産会社は従業人5人に対して1人以上の宅建主任者を雇わなければなりません。

宅建試験を通じて修得した「専門知識」に加えて、「独占業務」と「設置義務」があるからこそ、宅建は不動産業界で働く人、そして今後就職・転職を考えている人にとって人気の資格となっているわけです。

このように、宅建と不動産業界というのはまさに相思相愛で、非常に相性の良い資格であるわけですが、だからと言って、宅建が活かせる場所が不動産業界に限定されているわけでは決してありません。むしろ、不動産業界に限らず、さまざまな業界で活かせる点が宅建資格の大きな特徴のひとつなのです。


不動産業界以外で宅建資格が活かせる場所としては、たとえば金融業界があります。そのなかでも、不動産信託受益権や不動産ファンドの私募などを取り扱う「第二種金融商品取引業」は、その業務の性格上、不動産業界同様に宅建主任者の設置義務が設けられていることから、やはり非常に相性の良い業界と言えます。

また、損害保険業界でも宅建資格を活かすことができます。これまでにも、不動産取引を行う際には火災保険がセットで検討されてきましたが、震災以降、そこに地震保険も加わり、不動産取引と損害保険の関係はますます密接な関係になっています。その意味でも、損害保険業界で今、宅建主任者が求められているのは時代の流れでもあるのです。

一般企業のなかにも、資産活用の一環で不動産取引を行っているところがあることを考えると、宅建資格は不動産業界、金融業界、損害保険業界に限らず、どこでも活かすことができるとも言えます。だからこそ、20万人もの人たちが毎年、宅建試験に挑戦しているのです。

不動産会社での仕事について知ろう!

2014-05-29

不動産業界のなかで宅建資格をもっとも活かすことができるのは、流通業者と呼ばれるタイプの不動産会社です。このページでは、そんな流通業者での実際の仕事内容について見ていきたいと思います。

流通会社において、宅建資格を取得したばかりの新人がまず任される仕事は、お客さんから不動産の購入を依頼された際の仲介業務です。購入を依頼された際の仲介業務は、お客さんの希望条件を確認するところから始まり、条件に見合った物件の検索、現地案内を経て、売買契約を締結するというのが基本的な流れとなっています。

一方、ある程度仕事に慣れてくると、今度は不動産の売却を依頼された際の仲介業務を任されるようになります。こちらの基本的な流れは、売却を希望する不動産の価格を査定するところから始まり、媒介契約の締結、販売活動を経て、売買契約を締結するという流れになっています。


両方を比べてもらえればわかるとおり、購入を依頼された際の仲介業務と売却を依頼された際の仲介業務では業務フローが異なります。特に、売却を依頼された際の仲介業務においては、始めに価格の査定を行うわけですが、価格に納得してもらえなければ、そこでその仕事はご破算になってしまうので、より高度なスキルが求められます。だからこそ、新人はまずは購入の仲介業務で経験を積んでから、売却の仲介業務に携わらせてもらえるようになるのです。

ちなみに「流通業者」は別名「仲介業者」とも呼ばれるように、そこでの仕事の中心は仲介業務になりますが、単にデスクワークをするばかりではありません。たとえば、現地に足を運んで、敷地境界を示す境界標の有無を調べたり、土地の間口や道路の幅を測ったりすることも、大切な仕事のひとつです。

そして、宅建の有資格者にとってもっとも大事な仕事が、契約の場面における「重要事項の説明」「重要事項説明書への記名押印」「契約書への記名押印」です。これらは、宅建主任者の独占業務とされていて、宅建資格を持たない者はこれらの業務を行うことができません。裏を返せば、宅建主任者にとってはまさに腕の見せ所というわけです。

不動産会社の特徴について知ろう!

2014-05-29

ここまでは、宅建資格を「取得するまで」を中心に話を進めてきましたが、当然のことながら、資格は取得しておしまいではなく、むしろ取得してからの方が大事です。
そこで、ここからは「宅建資格活用編」と題して、宅建資格を「取得してから」のことについて述べていきたいと思います。

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既に在籍されている方、あるいは将来的に就職・転職を考えている方などさまざまかと思いますが、宅建資格が最大限に活かせるのは不動産業界、そのなかでも流通業者と呼ばれるタイプの不動産会社です。
一口に「不動産会社」と言っても、開発・分譲業者、流通業者、賃貸業者、管理業者などがありますが、土地・建物の売買や賃貸の仲介を行うといった、みなさんが思い描く不動産会社のイメージにもっとも近いのが、流通業者なのです。

残る3つのうち、賃貸業者というのは大家さんのイメージ。開発・分譲業者だと宅建よりも建築士資格の方が、管理業者だと同じく宅建よりも管理業務主任者資格の方が、その業務の性格上、相性が良いと言えるかもしれません。

さて、流通業者はさらに、大手の流通業者と中小の流通業者に大別することができます。
一般的に、大手の流通業者ではチームワークで仕事を進めて行くのに対して、中小の流通業者では大きな裁量が与えられて個人で仕事を進めて行く傾向にあります。

また、大手と中小とで異なるのは仕事の進め方だけでなく、給与体系なども大きく異なります。大手の流通会社では、給与に占める固定給の割合が高く、安定した収入を得ることができます。それに対して中小の流通会社では、給与に占める歩合給の割合が高くなっています。安定感という意味では、大手の流通会社に劣りますが、そのぶん、頑張り次第で大手以上の収入を得られるというメリットもあります。

もちろん、どちらが良い・悪いということはなく、自分の働き方に合った会社を選べば良いと思います。ただし、将来的に独立・開業を考えている方は、中小の流通会社の方がより短期間で、より多くの経験を積むことができるので「近道」と言えます。

宅建合格の近道「登録講習制度」について知ろう!

2014-05-28

宅建資格取得のためには、毎年10月に実施される宅建試験に合格しなければなりません。そして宅建試験に合格するためには、年度によって多少の誤差はありますが、全50問中33~36問正解しなければなりません。

ところで、5問分おまけして、28~31問正解するだけで宅建試験に合格できる方法があるといったら、みなさんは信じますか?ウソのような話ですが、これが本当の話なのです。


宅建登録講習制度――。これが、5問分おまけになる、とてもお得な方法の名前です。
宅建登録「講習」制度というからには文字通り、講習を受講するわけですが、講習は通信学習とスクーリングの2つからなります。

通信学習では、自宅にテキスト一式が届けられるので、それを使って、スクーリング開始日までに一通りの学習を終了しておきます。
一方、スクーリングでは2日間かけて計10時間の講義が行われます。通信学習には提出課題等はありませんが、スクーリングは全講義に出席することが修了のための絶対条件となっています。なお、スクーリングでは以下の内容について学習します。

①宅地建物取引業法その他関係法令に関する科目
②宅地及び建物の取引に係る紛争の防止に関する科目
③土地の形質、地積、境目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関する科目
④宅地及び建物の需給に関する科目
⑤宅地及び建物の調査に関する科目
⑥宅地及び建物の取引に係る税務に関する科目


勘の良い人はお気づきのとおり、宅建登録講習の科目と宅建試験の科目には重複する部分があります。具体的には①、③、④、⑥が重複しています。
そして重複している科目のうち③と④、宅建試験の科目でいうところの「土地・建物」科目と、「需給」科目の計5問が、この宅建登録講習を修了することで本試験では免除されることになります。

全50問中5問が免除されることの効果は絶大で、たとえば平成24年度宅建試験の合格率は16.7%でしたが、登録講習修了者の合格率は22.6%、反対に非受講者の合格率は15.3%でした。合格率に7ポイントもの差があると、もはや別物の試験といった感さえあります。

宅建資格取得を目指すうえで、非常に有効な手段である登録講習制度ですが、いくつか注意点があります。
まずは、通信学習とスクーリングを終えるだけではダメで、最後に修了試験にパスしなければならないこと。もうひとつは、宅建業に従事している人でないと、この講習を受講することができないことです。

逆に言えば、以上の条件さえクリアできれば、宅建資格取得を有利に進めることができますので、特に宅建業従事者の方は検討の価値は十分にあると思います。

宅建合格者の性別・年齢・職業の特徴を知ろう!

2014-05-28

前のページに引き続き、ともに宅建資格取得を目指すライバルたちの実態を「合格率」の観点から読み解いていきたいと思います。

宅建試験の受験者数・合格者数・合格率に関するデータを整理すると、「宅建試験は、毎年20万人の人が受験し、そのうち3万人が合格する試験」ということができます。3万人という合格者数を多いと捉えるか少ないと捉えるかは人それぞれだと思いますが、ここで注目すべきなのは、3万人という数字そのものではありません。むしろ大事なのは、3万人の中身の方です。

宅建



平成24年度試験を例にして、合格者の中身について詳しく見ていくことにしましょう。

平成24年度宅建試験の合格者数は32,000人で、そのうち男性合格者が23,018人、女性合格者が8,982人でした。合格者の男女比は7:3です。

この数字だけを見ると、宅建試験は男性有利・女性不利の試験のようにも思えますが、もうひとつ興味深いデータがあって、男性受験者の合格率が16.5%であるのに対して、女性受験者の合格率は17.5%となっています。ちなみに、合格率の“男低女高”の傾向は平成24年度だけでなく、平成23年度や平成22年度の宅建試験でも認められました。
その意味では、宅建試験は男性有利・女性不利どころか、むしろ女性にこそ有利な試験だと言えます。


性別に引き続き今度は年齢について見ていきますと、合格者の平均年齢は35.5歳。男性は36.0歳で女性は34.3歳ですから、年齢に関しては男女差というのは特に認められません。

宅建試験は科目の性格上、暗記力が求められる部分があるので、資格取得を目指すのなら、やはり30代くらいがベストであり、そのことは合格者の平均年齢にも表れています。しかしだからと言って、若くないといけないかというとそんなことはなく、60代以上の合格者も大勢います。最高齢合格者は83歳ですから、年齢を理由にして、宅建試験への挑戦をあきらめる必要はまったくありません。


最後に、宅建というと不動産業界に従事している人のための資格と思われがちなのですが、実際はそんなことは全然ありません。事実、合格者に占める不動産業従事者の割合はたった3割。残りの7割は、他業界の人だったり、学生や主婦だったりします。

性別や年齢、実務経験を問わず誰でも資格取得を目指せる、そして実際に老若男女問わずさまざまな人たちが合格している、このあたりの間口の広さはやはり宅建の大きな魅力のひとつと言えるでしょう。

宅建の難易度と有用度について知ろう!

2014-05-28

資格取得のためのセオリーは、まずは「敵を知ること」です。
ここまでは、宅建試験の中身(試験科目、出題形式等)について見てきましたが、本ページでは少し目先を変えて、ともに宅建資格取得を目指すライバルたちの実態を「合格率」の観点から読み解いていきたいと思います。


<宅建試験の合格率の推移>
受験者数(人) 合格者数(人) 合格率(%)
平成20年 209,415 33,946 16.2
平成21年 195,515 34,918 17.9
平成22年 186,542 28,311 15.2
平成23年 188,572 30,391 16.1
平成24年 191,169 32,000 16.7
平均 194,243 31,913 16.4


上に掲載したのは、ここ5年間の宅建試験の受験者数・合格者数・合格率の推移になりますが、まず目を引くのが受験者数の多さです。ビジネス系の国家資格で毎年約20万人もの人たちが受験する資格というのは、ちょっと他には見当たりません。つまり、それだけ宅建試験というのはみなさんにとってライバルの多い試験ということが言えます。

次に合格率に目を転じてみると、宅建試験の平均合格率は約16.4%となっています。約20万人の受験者のうち17万人は不合格になってしまうと考えると、思わず暗い気持ちになってしまいますが、それでも、合格率が10%を切る資格試験が少なくないことを考えると、宅建試験の難易度は易しい方だと言っても良いのではないでしょうか。

事実、同じく不動産分野の国家資格である土地家屋調査士やマンション管理士の合格率は約8%であり、宅建試験の合格率の半分程度に過ぎません。土地家屋調査士試験では作図の実技試験が課され、一方、マンション管理士試験の学習量は宅建の2倍とも言われていて、そのことが、両試験の低い合格率につながっています。

ただし、試験の難易度と資格取得後の有用度は必ずしも比例しません。
確かに、弁護士や税理士などのように、試験の難易度も資格取得後の有用度もともに高い資格もありますが、殊に不動産分野の資格で言えば、難易度が低いはずの宅建資格の方が、たとえばマンション管理士資格よりも断然有用度が高くなっています。その意味では、資格取得が比較的容易で、それでありながら有用度の高い宅建資格は非常に狙い目の資格だと言えるでしょう。

受験生タイプ別の最適な勉強法について知ろう!

2014-05-28

宅建試験の勉強法には「独学で学ぶ」「通学講座を受講する」「通信講座を受講する」の3つの方法がありますが、最初のページでも述べたとおり、自身の実力、性格、学習環境等を把握したうえで、自分に合った勉強法を選ぶことが肝心です。このページでは、どんな人にどの勉強法が合うのかについて、述べてみたいと思います。


●独学が合う受験生タイプ
【実力】
宅建試験の学習経験者向きの勉強法です。逆に言えば、不動産や法律について十分な知識を持たない初学者には不向きの勉強法と言えます。
【性格】
自分のペースでこつこつ勉強したい人向きの勉強法です。そのためには、誘惑などに負けない強い意志が必要になってきます。
また、学校が用意したお仕着せの教材やカリキュラムではなく、自分で工夫して勉強したいという人にも、独学は向いていると思います。
【学習環境等】
さまざまな事情により、受験勉強にあまりお金をかけられない人にとって、独学は有力な選択肢となります。


●通学講座が合う受験生タイプ
【実力】
初学者から受験経験者まで、あらゆる実力の受験生に対応できます。
【性格】
「多くの受験仲間と一緒に勉強をしたい」「強制されないと勉強できない」など、ひとりでの学習や自発的な学習を苦手とする人に向いている勉強法です。
【学習環境等】
まず前提条件として、自宅または職場から通える範囲内に学校がなくてはいけません。そのうえで、通学講座の受講料は決して安くはありませんので、資格の勉強に投資できるだけの金銭的余裕が求められます。


●通信講座が合う受験生タイプ
【実力】
初学者から受験経験者まで、あらゆる実力の受験生に対応できます。
【性格】
「通学講座のように学習するための時間や場所を縛られたくない。かと言って、独学のような放任も嫌!」といった欲張りな人におすすめな勉強法です。
【学習環境等】
近くに学校がない、または毎週決められた日時に通学するのは難しい人など、あらゆる学習環境に対応できる点が通信講座の魅力です。

主要3科目の学習のポイントを知ろう!

2014-05-28

前のページでは、宅建試験の7つある出題範囲を4つに整理したうえで、それぞれの内容や出題頻度を確認しましたので、ここでは主要3科目についてさらに一歩踏み込んで、より具体的な学習方法について述べてみたいと思います。


●「宅建業法」科目の学習のヒント
出題数にして4割を占めることから、宅建業法は宅建試験における最重要科目に位置づけられますが、その中身をさらに分析してみると、「業務上の規制」に関する問題がもっとも多く出題されていることがわかります。
宅建業法科目において「業務上の規制」に関する問題が占める割合はおよそ半数。宅建試験全体で見ると4割の半分、すなわち2割が「業務上の規制」に関する問題ということになりますので、まずはここをきちんと押さえておく必要があります。

報酬に関する計算問題が多少出題されるのを除けば、宅建業法科目は暗記科目です。「免許制度と取引主任者制度」「重要事項説明書と契約書」など、似たような内容の知識を整理しながら、ひとつひとつ丁寧に覚えていくことで、十分に高得点を狙うことができます。


●「権利及び権利の変動」科目の学習のヒント
権利及び権利の変動科目を苦手とする受験生は少なくありません。その理由は問題の出題形式にあって、ここではよく事例問題が出題されます。事例問題は文章が長く、また内容も複雑であるため、限られた時間のなかで文意を正確に理解し、正解を導き出すのは確かに難しい側面があります。

そんな事例問題を解く際には、相関図をつくってみるのが有効です。文章に登場する人物や権利関係の所在を図に起こしてみることで、内容の把握はだいぶ楽になるはずです。とは言っても、ぶっつけ本番では手際よく相関図をつくることはできません。問題演習を通じて、日頃から相関図をつくる訓練をしておくことが、権利及び権利の変動科目の学習のポイントです。


●「法令上の制限」科目の学習のヒント
法令上の制限科目も宅建業法科目と同様に暗記科目と言えます。ただひとつ違うのは、宅建業法科目で学ぶのは宅建業法という法律のみですが、法令上の制限科目では、都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、農地法、宅地造成等規制法、土地区画整理法といった具合に複数の法律について学習します。

学習する法律の数こそ多いものの、出題される内容としては“浅く広く”の傾向にありますので、学習自体はそれほど難しくはありません。できることなら、この科目で満点を狙って、得点を稼いでおきたいものです。

試験科目の特徴と性質について知ろう!

2014-05-28

試験の実施概要のページでも確認したとおり、宅建試験の出題範囲は計7分野からなります。ただし試験対策上は、「主要3科目+その他科目」といった具合に、4つに整理すると、試験の傾向が把握しやすくなるかと思います。


主要科目の1つめは「宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること」(以下、宅建業法)です。みなさんがこれから資格取得を目指す「宅地建物取引主任者」という資格そのものを始め、そのほかにも、宅建の業務や宅建に関する各種用語なども規定する大事な法律ですので、宅建試験においても超重要科目となってきます。

試験の実施概要のページで、宅建試験は全50問からなると紹介しましたが、そのうち、この宅建業法科目からの出題は20問にも及びます。全体の4割を占めるわけですから、宅建業法科目の攻略なくして、宅建資格取得はあり得ないとまずは心得てください。


主要科目の2つめは「土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること」(以下、権利及び権利の変動)です。こちらは、全50問中14問出題と、宅建業法に次ぐボリュームとなっています。
宅建というのは不動産取引に関する専門的な資格ですが、不動産取引、具体的には土地や建物の売買・貸借・交換というのはすべて、権利の所有と移動の問題に帰結します。だから宅建試験においても、権利及び権利の変動について学ぶことは必須というわけです。


主要科目の3つめは「土地及び建物についての法令上の制限に関すること」(以下、法令上の制限)です。ボリュームは少し落ちますが、それでも全50問中8問が、この法令上の制限科目から出題されます。
宅建試験は不動産分野の試験であると同時に法律分野の試験でもあります。この科目はそれを象徴する科目で、不動産に関するさまざまな法律の知識がここでは問われます。


残る「土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること」「宅地及び建物についての税に関する法令に関すること」「宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること」「宅地及び建物の価格の評定に関すること」が、その他科目という位置づけになります。各分野から出題されるのは多くて3問。その他科目全部を合計しても8問程度の出題にとどまります。よって資格取得を目指すうえでの学習の優先度は当然、主要3科目と比べると下になります。

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